Governo aprova alterações ao regime do arrendamento urbano

Entre as principais medidas encontram-se a eliminação das limitações à definição das rendas nos novos contratos, a flexibilização das garantias financeiras exigidas aos arrendatários, a simplificação das comunicações entre senhorios e inquilinos e a aceleração dos procedimentos de despejo em situações de incumprimento.

Uma das alterações mais relevantes diz respeito ao prazo necessário para iniciar um processo de despejo por falta de pagamento. O senhorio poderá resolver o contrato e avançar com o procedimento após dois meses de rendas em atraso, em vez dos três meses atualmente previstos.

O contrato poderá também ser resolvido quando o arrendatário se atrasar no pagamento da renda mais de três vezes, consecutivas ou não, num período de doze meses. Atualmente, a lei exige quatro atrasos. A resolução será igualmente possível quando se registarem mais de quatro atrasos ao longo de dezoito meses.

Fim do limite de 2% nos novos contratos

A reforma prevê ainda a revogação da norma que limitava o valor da renda nos novos contratos relativos a imóveis que já tivessem estado arrendados nos cinco anos anteriores.

Essa regra impedia que a nova renda ultrapassasse em mais de 2% o valor praticado no contrato anterior, sem prejuízo das atualizações legalmente admitidas. A sua eliminação é antecipada em cerca de três anos, uma vez que o limite deveria manter-se em vigor até 31 de dezembro de 2029.

Com esta alteração, senhorios e arrendatários passam a dispor de maior liberdade para negociar o valor da renda no momento da celebração de um novo contrato.

Regime aplicável aos contratos anteriores a 1990

No caso dos contratos de arrendamento celebrados antes de 1990, o Governo pretende recuperar o regime de transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano — NRAU — e de atualização das rendas, anteriormente revogado pelo Programa Mais Habitação.

A transição dependerá da idade do arrendatário, do seu grau de incapacidade e dos rendimentos do respetivo agregado familiar.

Nos contratos em que o arrendatário tenha menos de 65 anos e o agregado apresente rendimentos anuais brutos superiores a 64.400 euros, correspondentes a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais, o contrato poderá transitar para o NRAU, deixando de ter natureza vitalícia.

Nestes casos, o senhorio poderá atualizar a renda até ao limite correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do imóvel, dividido por doze meses.

Quando o arrendatário tenha menos de 65 anos, mas o rendimento do agregado se situe abaixo daquele valor, o contrato transitará igualmente para o NRAU. Contudo, a renda permanecerá sem alterações durante um período transitório de cinco anos.

Para os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos, ou com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, o contrato continuará a não transitar para o NRAU, mantendo-se o respetivo caráter vitalício.

Se o rendimento do agregado for superior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais, a renda poderá ser atualizada, tendo como teto o valor correspondente a 1/15 do VPT do imóvel.

Nos agregados com rendimentos inferiores a esse limite, o arrendatário continuará a pagar a renda antiga ou um montante ajustado à sua taxa de esforço. A diferença até ao valor máximo legalmente admissível será suportada pelo Estado através de um fundo gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana — IHRU.

Maior liberdade na definição de cauções e rendas antecipadas

A proposta aprovada pelo Governo altera igualmente as garantias financeiras que podem ser exigidas no início do contrato.

O senhorio poderá passar a solicitar o pagamento antecipado de até três meses de renda, quando atualmente apenas pode exigir um máximo de dois meses.

Relativamente à caução, deixa de existir o limite correspondente a duas rendas. O respetivo valor poderá ser livremente definido por acordo entre senhorio e arrendatário, reforçando-se a autonomia das partes na negociação das condições contratuais.

Senhorio poderá impedir a primeira renovação

Outra alteração relevante incide sobre a renovação automática dos contratos.

É eliminado o impedimento que, em determinadas situações, não permitia ao senhorio opor-se à primeira renovação. Com o novo regime, o proprietário poderá recusar a renovação automática logo no final do prazo inicial estabelecido no contrato.

Num contrato celebrado pelo período de um ano, por exemplo, o senhorio poderá opor-se à sua renovação no final desse primeiro ano, desde que cumpra os prazos e formalidades legais aplicáveis.

Processos de despejo mais céleres

O Governo aprovou também alterações destinadas a tornar os procedimentos de despejo mais rápidos e eficazes, reduzindo formalidades e eliminando determinados prazos de espera.

Nos processos que envolvam agregados familiares identificados como estando em situação de extrema vulnerabilidade, será acionado um novo Fundo de Emergência Habitacional, gerido pelo IHRU em articulação com a Segurança Social.

Este mecanismo deverá assegurar apoio financeiro para despesas de alojamento ou realojamento. A atribuição do apoio deverá ocorrer automaticamente no prazo máximo de dez dias após a apresentação do pedido.

Comunicações passam a poder ser eletrónicas

A proposta permite ainda que as comunicações e notificações entre senhorios e arrendatários sejam efetuadas por meios eletrónicos, desde que exista um acordo prévio e expresso entre as partes.

Assim, a carta registada com aviso de receção deixa de constituir a única forma possível de comunicação. Os contratos poderão prever a utilização de correio eletrónico ou de plataformas digitais para o envio de notificações, comunicações contratuais e outros atos relacionados com o arrendamento.

Com este conjunto de medidas, o Governo pretende flexibilizar o mercado de arrendamento, reforçar os mecanismos de proteção dos proprietários e, simultaneamente, assegurar respostas sociais para os agregados familiares que enfrentem situações de maior vulnerabilidade habitacional.