Luis Freire - Polisteoria
26/05/2026
Foi publicado em Diário da República o novo pacote fiscal para a habitação, que introduz alterações significativas no regime aplicável à construção, reabilitação, arrendamento e investimento imobiliário.
Entre as principais medidas destaca-se a alteração ao regime do IVA reduzido de 6% na construção e reabilitação de habitação própria e permanente. O Governo eliminou a obrigação de o proprietário manter o imóvel como residência permanente durante, pelo menos, 12 meses para conservar o benefício fiscal.
Assim, os adquirentes de imóveis que beneficiem da taxa reduzida de IVA deixam de estar obrigados a devolver a diferença entre a taxa reduzida e a taxa normal, mesmo que o imóvel deixe de ser a sua habitação própria e permanente antes de decorrido esse prazo. Face à versão inicialmente saída da Assembleia da República, foi retirada a penalização em sede de IVA, passando a aplicar-se apenas um agravamento de 10% no IMT.
Para aceder à taxa reduzida de IVA, o imóvel deverá ser transmitido no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização. O título aquisitivo terá também de fazer menção expressa à aplicação da taxa reduzida de 6%.
A medida relativa ao IVA produzirá efeitos a partir de 1 de julho. No entanto, apenas serão abrangidas as obras cujo processo de licenciamento tenha sido iniciado entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de janeiro de 2026.
Para além da redução do IVA, o diploma prevê um conjunto de medidas fiscais orientadas para o reforço da oferta habitacional e para a dinamização do mercado de arrendamento. Entre estas medidas incluem-se reduções em sede de IRS e IRC sobre rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento, até ao limite de renda moderada de 2.300 euros, sendo o regime aplicável também a contratos já em vigor.
Está igualmente prevista a exclusão de tributação em IRS das mais-valias imobiliárias quando o valor de realização seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
No âmbito do IRS, o limite anual da dedução das rendas suportadas pelos arrendatários será aumentado de forma progressiva, passando para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros no ano seguinte.
O pacote fiscal contempla ainda o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que estabelece limites máximos de renda com base em 80% da mediana do valor de renda por metro quadrado em cada concelho.
A maioria das medidas previstas no diploma terá efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026.
Por último, o diploma introduz também os Contratos de Investimento para Arrendamento, que constituem um instrumento específico de incentivo ao investimento em habitação. Estes contratos poderão conceder benefícios fiscais por um período até 25 anos, aplicáveis a operações de construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados ao arrendamento ou subarrendamento habitacional, estando a sua entrada em vigor prevista para setembro de 2026.